Entschädigungspflicht bei formeller Enteignung von Mietrechten
Ausgangslage bildet eine durch Vergleich erledigte Auseinandersetzung über haftpflichtrechtliche Konsequenzen aus einem Vertrag zwischen einer öffentlichen Institution mit einem Privatunternehmer, der auf öffentlichem Grund ein Areal für ein Fitnesscenter mietete. Die Vereinbarung enthält eine Klausel, wonach sich der Vermieter das Recht einer einseitigen Kündigung für den dringlichen Fall, über das Mietobjekt im eigenen Interesse verfügen zu können, vorbehielt. Vor Ablauf der Mietdauer verlangte dieser die Vertragsbeendigung. Im Zentrum steht demnach die Entschädigungsproblematik und damit vorab die Entscheidung Enteignungs- oder Mietrecht.
Inhaltsverzeichnis
- I. Sachverhalt
- II. Tatbestandsanalyse
- A. Vorbemerkung
- B. Problemstellungen
- III. Analyse der Rechtslage
- A. Normzuständigkeit Enteignung
- 1. Zuständigkeit des Enteignungsrechts
- 2. Entschädigungspflicht gemäss Enteignungsgesetz als Grundsatz
- 3. Entschädigungspflicht bei vorzeitiger Aufhebung des Mietvertrags
- 4. Massgeblicher Zeitraum für die Bestimmung der Entschädigung
- 5. Umfang der Entschädigung
- a. Lehre und Rechtsprechung
- b. Zulässigkeit der vertraglichen Regelung der Entschädigung
- c. Ergebnis
- B. Normzuständigkeit Mietvertrag
- 1. Gültigkeit der mietvertraglichen Kündigungsklausel als Ausgangslage
- 2. Rechtliche Zuordnung unter der Prämisse der mietvertraglichen Zuständigkeit
- a. Zivilrechtliche Würdigung des Vertragsverhältnisses durch die ESchK
- b. Täuschung im Sinne von Art. 28 Abs. 1 OR
- aa. Tatbestand
- bb. Ergebnis
- cc. Rechtsfolge
- c. Folgerung
- 3. Qualifikation des nicht abbaubaren Verlustvortrags als entgangener Gewinn gemäss Mietvertrag
- a. Subjektive Auslegung
- aa. Auslegungsmittel und Interpretationsregeln
- b. Würdigung der konkreten Umstände
- c. Objektivierte Auslegung
- aa. Ausgangslage
- bb. Qualifizierung des verbliebenen Verlustvortrags
- cc. Ergebnis
- 4. Geltendmachung von Salärforderungen und Darlehenszinsen
- 5. Grundsätze der Schadensberechnung
- a. Ausgangslage
- b. Ersatz der nicht mehr abschreibbaren Vermögenswerte
- c. Ersatz des nicht mehr abbaubaren Verlustvortrags
- d. Berechnung des entgangenen Zukunftsertrags
- IV. Fazit
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